新西兰最大的房地产悬念逐步揭晓是利率——而不是净移民或住房供应——推动了本轮房价上涨。明确这一点，有助于我们理解政府新一年的选项。
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西太平洋银行一直认为，过去二十年里，利率对房价的作用要大于传统的供求定律。住房的物理紧缺确实会给价格或租金带来影响，基督城的房市变化就是最好的明证。地震后该市房价和租金双双上涨，而供应恢复后两者又应声而落，充分证明了供求关系依然有效。但就全国长期房价而言，供求因素只能起到次要作用。过去二十年房租的上涨速度比通货膨胀快29%，房价则是快了158%。翻倍的房价/租金比无法用住房紧缺来解释，但利率可以：人们之所以愿意用30-40年租金的价格来购买物业，因为市场上的资金实在太充裕了！在低利率的货币环境下，人们愿意接受投资收益率的下降。
当我们知道利率是推动房价上涨的原动力后，一个问题自然而生：政府针对房市过热现象可以做些什么呢？正如西太平洋银行曾指出的，如果房价是由利率驱动，储备银行几乎是无能为力的。简单要求储备银行在经济复苏前加息是无法想象的，这会导致灾难性的通缩。考虑到储备银行的政策目标是围绕充分就业和物价，我们认为加息短时间不会到来。事实上，房贷利率很可能要到2022年初才会反转，房价下跌可能要到2025年才会出现。
那么，如果不使用利率工具，决策者是否就对房市无计可施了？这里西太平洋银行列出了一些其他可能选项：
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税制改革
我们曾经做过估算，征收10%资本利得税会让房价下跌10.9%，几乎能带来一比一的打压效果。征收1%的土地税也会给房价带来相似的跌幅，但对房价的影响需要更长时间才能生效，而且土地税对房价的影响是一次性的。而政府提出将最高所得税率提高到39%的议案可能会在明年对房价起到反效果。因为届时拥有房产将比收入具有更大税收优势，新税率会驱使人们更多投资那些产生资本利得而不是收入的资产，至少前者在现阶段是无需缴税的。
加大城市密度
如果政府允许更多城市推出集约化的房型（如公寓），将改变房价的走势，并且帮助新西兰人实现置业梦。但但这也意味着人均居住面积会变得更小。
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增加土地供应
如果可以，增加土地供应毫无疑问能够有效的降低房价。但重点不在于有无土地，而在于这些土地具体在哪里。如果在偏远地区释放土地，对解决大城市的房价问题不会有帮助。人们总是愿意付出溢价住在离生活和工作更近的地方，或是通勤更便利的地方。
限制贷款发放
储备银行最有可能在2021年初恢复抵押贷款限制（如LVR），但长期来看LVR只会对房价产生有限影响。首付足够、偿债能力良好的投资者完全可以无视该限制继续买房。最后，缓解房价带来的社会焦虑的一个好办法是让租房成为更具吸引力的选择。跟租房较普遍的国家相比，新西兰的租户待遇和保障真的很糟糕！
注：本文仅代表西太平洋银行经济学家团队观点，西太平洋银行不保证观点的真实性和有效性。本文内容仅供参考之用，不应视为投资建议或交易策略。西太平洋银行对本文内容或任何与此相关产生的任何情况所引发的任何损失一概不负任何责任。
